成都首个！金三某住宅项目业主自筹升级外立面

  上个月，金三地价正式突破4万，坐稳了区域在成都天花板的地位。就在几天前，金三的首个对外销售的住宅项目又出了大动静。

  4月15日，成都市规划与自然资源局发布了一则建筑方案调整公告：位于金融城三期的锦宸府项目，将对外立面来优化调整，重点是将涂料升级为深灰色铝板，以实现对整体品质的提档升级。公告有效期从4月15日到4月23日，为期约9天。

  锦宸府由华润置地、华发股份与锦江统建联合开发，这一个项目的时代背景是——这是金三的供应的第一块住宅用地，同时也是一块双限地，彼时华润置地以成交楼面价20600元/㎡幸运地从71家房企的竞争中脱颖，而这一项目的清水房限价36000元/㎡。

  去年3月，锦宸府进入新房销售期，项目以清水36000元/㎡的均价+8000元/㎡的精装单价销售，最终，首批次84套房源吸引了数千组业主报名，成为去年最热门的楼盘之一，也自此开启了金三住宅的供应序幕。

  在锦宸府入市之后，区域内陆续拍出两宗土地——一宗是去年贝好家取得的24亩地块，成交楼面价27300元/㎡，一宗是今年3月建发拿下的49亩地块，成交楼面价达到41200元/㎡。金三出让的每一宗土地，都在刷新成都地价的天花板。

  有着金三首个住宅项目的光环，即便锦宸府是一个总价800万起，均价千万+的项目，但随着区域的天花板被不断拉高，项目的不足之处也逐渐暴露出来：项目建筑外立面以及架空层、地下停车场等处的设计与当前同等定位的项目存在一定的差距。

  据了解，从去年6月项目销售结束后，便有业主提出立面整改，最终经过近10月的多方争取与博弈，就此达成一致：由业主自筹升级建筑立面，并经开发商向有关部门提交了改造报规方案。

  公告显示，此次申请主要的调整内容有两个：1、原有1-4号楼住宅的外立面涂料部分，升级为浅灰色铝板；2、将建筑塔冠的造型，改造为平段。

  由业主众筹更新建筑立面在全国范围内早有先例，但在成都，像锦宸府这样由业主自主发起、自筹资金，并由开发商提报的未交房项目升级立面的项目是首例。

  一位锦宸府的业主和记者说，目前的升级方案几乎得到了全体业主的同意，按照目前的整改方案，业主们应该要依据户型众筹费用：其中，280㎡户型业主分摊约7.4万元/户，240㎡户型分摊约6万元/户，总计170户，造价在千万以上。

  这名业主表示，“因为小区本身限价，如果提出由开发商出资改造可能会被拒绝，因此业主们就以自筹升级的形式来达成外立面的提质。但目前业主们还在与开发商继续沟通车库，架空层等的提质。“

  据了解，目前成都总价千万级项目，多数都采用0漆面设计，仅以锦江区个项目来看：仁和春天29号院的外立面采用了铝板+陶板+石材的设计；锦宸院的外立面采用石材+铝板+中空玻璃；润达丰滨江打造的交子缦华，外立面则是采用了干挂石材。0漆立面慢慢的变成了了千万级高端项目的标配。

  对于锦宸府而言，外立面的意义更大：金三这一板块作为成都的TOP1区域，代表着成都价值的天花板，而锦宸府作为区域内首个对外销售的住宅项目，它对于区域、城市天花板，具有起笔意义。从这一角度来看，本次锦宸府立面升级的成功，不仅对于锦宸府业主而言是好事，对于金三而言，同样是一件好事。

  作为成都首个由业主自筹升级外立面的项目，锦宸府也给到了市场另一重启发：外立面并非不可更改，但如果想要更改，该怎么做？

  记者了解到，在建项目和已交房小区，在申请提质建筑立面这件事上，流程确有不同，并且，对于在建项目而言，立面更改更简单。

  未交房项目想要升级立面，需要在取得业主同意后，与开发商做沟通。有关部门表示，由于项目未交房，产权在开发商，因此只能由开发商提起申请和申报。再由规自局根据真实的情况进行审批，但并不是所有的更改方案都能通过。在审批完成后将进行公示，公示结束后即可进行实施工程，施工完毕交付前，还一定要通过有关部门的验收合格。

  而已交房的存量房项目，首先要有主体发起人——小区业主管理委员会或物业管理委员会，如果两者都未成立的小区，则需由所属街道办事处提起，向全体业主发起表决。

  需要三分之二以上的业主参与投票，且参与的投票业主需要超过二分之一同意，决议才能成立。

  决议成立后，需要向项目所在地的公园城市建设与城市更新局提交审批，需要附上产权人同意的相关证明；小区的红线及规划图；改造方案及前后对比等。由该局进行审批，并会同规自、综合执法等部门会同审核，通过后才能进行。

  “其实二手房改造立面，最大的难点在于争取业主同意，过往项目通常容积率较高，一个项目往往1000多户，产权人太多，意见不一；而现在的新房项目通常户数较少，只有200、300户，沟通成本也更小。”业内资深的人说，户数多的小区，业主们的考量也更多，这也是截止目前为止，还鲜少有二手房小区自费筹集小区立面整改成功的原因。